REIT、不動産投資信託について解説


投資学経営学用語集
N's spirit 投資学研究室 > REITに投資をする > REITとは

 ■REITとは

REITとは不動産投資信託(Real Estate Investment Trust)の略称です。日本版のREITは2001年9月に初めて登場し、J-REITあるいはJREITと言われることがあります。REITの母体となる不動産投資法人は投資家から集めた資金を不動産取得に使い、そこから得られる家賃収入を投資家に還元します。したがって、個人レベルでは困難な大規模な不動産投資も、比較的簡単に行うことが出来ます。


 ●REITの特徴 

・REITは配当金を税引き前利益から払う。
・利益のほぼ100%を分配する。
・だから配当利回りが株式より高い。


REITは日本の株式と同じように、株式市場で取引されています。REITでは、年間の利回りが5%というのも珍しくありませんが、それは株式の場合、配当金を税引き後の利益から支払うのに対し、REITの配当金は経費として見なされるため、税金がかからないからです。したがって、他の投資案件に比べ高い利回りを実現する事が出来ます。もちろん配当金には税金がかかります。しかし、株式の場合は企業利益に税金がかかり、さらに配当金にも利益がかかるので、税を二重に取られているので、それに比べると随分高い利回りにすることができているのでないでしょうか。

さらに、REITでは利益の内部留保がないため、不動産から得た利益のほぼ全額を配当金として投資家に分配しています。こんなところからも、高利回りになっているのではないかと思います。

REITは現在入居しているテナントの賃貸収入が利益に結びつくのに対し、商品・サービスの売上状況によって利益が左右される会社と異なるので、株式投資に比べると業績予測が立てやすいと思います。

また、REITはインフレに強いという特徴を持っています。インフレ時には、不動産自体はもちろん、そこから得られる家賃収入についても、基本的に価格上昇するので、REITの価格はインフレの動きに追従する形になります。

REITは株式に比べ、価格安定性が高いので、安定的なインカムゲインが期待しやすいものだと思います。


 ●配当金はいつ貰えるか? 

REITは半年に1回決算があり、そのときに配当金が確定します。取得価格80万円のREITで半年の決算毎に16000円の配当が貰えるとすると、配当利回りは4%ということになります。


 ●REITのリスク 

REITには株式投資と同様、市場動向によるリスクや元本割れのリスクがあるのと同時に、REIT(あるいは不動産投資)特有のリスクを持ち合わせています。株式投資と同様のリスクとしては、
価格変動リスク
不動産投資法人の倒産リスク
配当金変動リスク

などです。

一方、不動産投資特有のリスクとしては、
空室リスク
不動産運用費用増加リス

などが挙げられます。投資法人がどういった物件を保有しているのか、リスク分配できているのかをチェックし、リスクを的確に把握しておく必要があります。

この他にREITの特有のリスクとして利益相反の問題があります。REITは、投資家からの資金を受け入れる「投資法人」と、実際の運用業務を行う「資産運用会社」で構成されています。投資法人は投資を受け入れる器のような形式的存在です。不動産の取得業務は外部の資産運用会社に委託する形になっていて、REITの実体は資産運用会社にあるといえます。そしてこのREITの実体といえる資産運用会社は投資法人設立時のスポンサー企業によって設立されています。このようなしくみから、投資法人には投資家の利益とスポンサー企業の利益の相反問題が生じます。

具体的にいうと投資法人はスポンサー企業から物件を譲渡あるいは取得する形になりますが、スポンサー企業はなるべくなら不要な物件を高額で売却したいと考えますが、資産運用会社は良質な物件を低額で購入したいと考えます。しかし、スポンサー企業も資産運用会社も元が同じなので、ここに何らかの妥協点や思惑が絡んでくる事になります。スポンサー企業の価値の低い不要物件を投資法人に売り渡すという「ごみ箱」のように扱うのではないかというとこが懸念されます。


 ●REITと実際の不動産投資との比較 

REITと実際の不動産投資と比較すると、流動性がよい、投資額が少額で済むということが挙げられます。
@流動性
REITは東京証券取引所で売買される証券なので株式と同様の売買流動性があると思いますが、実際の不動産は買い手、あるいは売り手との直接取引きのため、人脈や知識、経験がないと(あっても?)高い流動性を確保するのは難しいと思います。
A投資額
実際の不動産投資では一軒の不動産を所有するだけでも莫大な資金を必要とする上、リスクを分散しようと思えば、さらに多額の資金が必要になります。一方、REITでは投資法人が多様な不動産を所有することによりリスク分散を図っているので、40〜80万円程度の少額の資金で不動産投資が行える上、リスク分散を可能にしています。


 ●REITの買い方 

REITは普通の株式と同じように証券取引所で取引されています。したがって、株式を扱っている証券会社ならたいてい購入可能です。


 ●REITはこんな人におすすめ 

・将来、不動産投資を考えているが、資金が無いもしくは知識が無い人。
・投資によるキャピタルゲインではなくインカムゲインで高利回りを実現したい人。
・株式や外貨以外の資産を持ってリスク分散したい人。
・長期投資を行いたい人。



  
 REIT 
 REITとは
 REITの活用法
 REITの投資尺度
 価格分析




N's spirit 投資学研究室 > REITに投資をする > REITとは
投資学経営学用語集

Copyright (c) N's spirit. 2004-2005 All rights reserved.  株式投資日記 外国為替証拠金取引 J-REIT