投資学経営学用語集
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 ■REITの投資尺度

REITにおける価格分析は株式と同様、投資法人の保有物件をまるごと買収したと考えて行います。投資法人の価値は不動産価値(不動産が将来生み出すキャッシュ)から有利子負債を引いたものだと考える事が出来るので、以下のように表せると思います。

 {(不動産が将来生み出すキャッシュ)-(有利子負債)/(発行口数)}

この投資法人価値をDCF法を用いて算出していきます。


 ●CF分析で必要な指標 

※NOI(Net Operating Income)

NOI=賃貸収入−賃貸費用(減価償却費を除く)

NOIは不動産運営に関連するキャッシュの流れを表します。


※NCF(Net Cash Flow)

NCF=NOI−資本的支出

NCFはNOIから不動産の大規模修繕に係る金額である資本的支出を引いたもので、不動産から生じる正味のキャッシュを表します。大規模修繕の費用は一般的な賃貸費用と異なり期ごとにバラツキを生じることがあるため、NCFの値も期ごとにバラツキを生じることがあります。


※割引率
株式投資においては割引率を6%として設定しています。これは各企業の有利子負債比率が資本に比べ少ないためほとんど値がバラつかないからです。しかし、REITの場合、多くの投資法人は多額の有利子負債を持っていて、その割合も投資法人によって大きく異なります。。そのため、REITでは各投資法人の固有の割引率をWACCによって求め、価格算定を行います。


リスクフリーレート Rf (長期国債利回り)
リスクプレミアムRp (6.5%と設定、株式投資より高いのは不動産の方がリスクが大きいため)
自己資本 (発行口数×REIT価格)
他人資本 (有利子負債)
他人資本コスト (期中支払い利子/[(期末有利子負債+期首有利負債) / 2]

割引率の詳しい求め方はこちら


※営業収益成長率
投資法人の過去の営業収益と、今後の不動産取得動向から営業収益が何%の成長率になるか算出します。


※営業収益NOI率
この指標は私がキャッシュフロー分析を行う上で便宜的に作った値です。

NOI/営業収益

として営業収益におけるNCFの割合を過去の実績の平均値から算出します。


※資本的支出
資本的支出とは保有不動産の大規模な改修に用いた資金のことです。期ごとにバラツキがあるため、毎期の平均値を参考にします。また、新興投資法人の場合は他の投資法人の規模と資本的支出の割合から、将来の資本的支出額を推定します。

  

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